南部县农村宅基地审批和住房建设管理 实施办法 （征求意见稿）

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南部县农村宅基地审批和住房建设管理

实 施 办 法

（征求意见稿）

第一章  总则

第一条  为加强农村宅基地审批和住房建设管理工作，促进宅基地节约集约利用，保护农村村民合法权益。根据新修订的《中华人民共和国土地管理法》、《农业农村部 自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）、《四川省〈中华人民共和国土地管理法〉实施办法》、《四川省农村住房建设管理办法》（省政府令第362号）、《四川省农业农村厅 四川省自然资源厅 四川省住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批和住房建设管理的通知》（川农〔2020〕43 号）、《四川省人民政府关于规范农村宅基地范围及面积标准的通告》（川府规〔2023〕4号）和《南部县人民政府关于明确农村宅基地所属地域类型的通知》（南府函〔2024〕21号）等相关法律法规和政策规定，制定本实施办法。

第二条 本实施办法适用于本县行政区域内农村宅基地的申请、审批、监督管理、服务及农户新建（改建、扩建、翻建）住房、附属用房、庭院的建设活动及其监督管理。

第三条 本实施办法所称农村宅基地是指农村村民经依法批准，用于建造住宅及其附属设施使用的属于本村或农村集体经济组织所有的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院用地，不包括与宅基地相连的农业生产性用地、农户超出宅基地批准范围占用的空闲地等土地。

第四条  本实施办法所称农村村民是指具有本集体经济组织的常住户口，且在本集体经济组织从事生产经营活动、享受集体资产分配并承担相应义务的家庭成员。  

第五条  本实施办法所称宅基地面积，是指农村村民用于建造住房、附属用房和庭院用地的的建筑物、构筑物（含基础）垂直投影范围内的占地总面积。

宅基地的所有权属于集体，个人只有使用权，未经批准任何人不得买卖或以其他形式非法转让。在实施乡村振兴、宜居美丽乡村建设过程中，需要调整宅基地的，乡镇（街道）应因地制宜统筹安排。

第六条  坚持规划先行，先批准后建设。宅基地选址应当符合国土空间规划、城乡建设规划、林业规划和村庄规划以及用途管制要求，发挥规划的控制和引导作用。涉及河道、公路、风景区以及其他规划控制区土地的，应当征得相关部门（单位）同意。

农户建房应当科学选址，合理避让地震活动断裂带、地质灾害危险区、山洪灾害危险区和行洪泄洪通道，坚持因地制宜、生态环保、安全经济的要求，按照适当集中、保护耕地、节约用地的原则，优先安排利用原有宅基地、空闲地等存量建设用地或其它未利用地，不占或少占耕地，禁止占用永久基本农田，严格执行抗震要求和建设质量安全等标准，满足村民生活生产需要。

严格控制通过切削山坡建设农村住房，确因选址原因需切削山坡的，应当在乡镇人民政府的指导下，按照相关技术规范做好边坡防护，确保选址安全。乡镇人民政府应根据村民的生产、生活习惯，引导村民科学选址，鼓励和支持村民在规划的村民聚居点建房。

第七条  执行“一户一宅”政策。农村村民一户只能拥有一处宅基地，不得超过《四川省人民政府关于规范农村宅基地范围及面积标准的通告》规定的用地面积标准，坚决防止违反规定以分户为名多次、多处以及超规定面积申请宅基地。

人均土地少、不能保障“一户一宅”的地区，乡镇人民政府和县级有关部门要在充分尊重农民意愿的基础上，可以采取集中统建、多户联建等方式保障农村村民实现户有所居。

第八条 执行“建新拆旧”制度。农户房屋建成验收合格后，应当按照《农村宅基地使用承诺书》（附件2）中的承诺，在乡镇人民政府（街道办事处）核实后90天内拆除，旧宅基地上建筑物应当由农村村民自行拆除，不自行拆除的，由乡镇人民政府（街道办事处）限期拆除，逾期仍未拆除的，依法申请人民法院强制执行。农户因迁居等原因，空出的旧宅基地由村集体经济组织收回，统一安排使用，可以耕种的宅基地必须复耕。

第九条 执行宅基地面积申请标准。农村村民住房用地面积标准为每人不超过40平方米（其中乡镇场镇及城市规划区内建房按照城乡规划建设管理有关法律法规规章执行），住房、附属用房和庭院用地总面积为每人不超过70平方米。3人以下的户按3人计算，4人的户按4人计算，5人以上的户按5人计算。

新建（改建、扩建、翻建）住房、附属用房、庭院均不占用耕地的，在宅基地总面积标准内，住房用地面积可适当增加，增加部分每户不超过30平方米。扩建住房所占的土地面积应当连同原宅基地面积一并计算。鼓励农村村民在规定面积标准范围内，合理确定拟申请使用宅基地面积，节约集约用地。

第十条 允许进城落户的农村村民在户有所居的前提下，依法自愿有偿退出宅基地，退出的宅基地优先用于保障本集体经济组织成员的宅基地需求。鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。

严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅办理相关手续。

第十一条 农户建房造型应当简洁美观、特色鲜明，宜采用坡屋面，外观及立面造型应当与周围环境相协调，鼓励同步配套卫生厕所建设标准三格式化粪池等相关无害化处理设施。集中建设住房小区的，给水排水、电力通信、道路、广电、绿化等配套设施应当同步规划建设，有条件的实施缆线下地。

第二章  申请程序

第十二条 申请农村宅基地新建（改建、扩建、翻建）住房、附属用房、庭院的，应当以户为单位，由户主作为申请人，且是本村（社区）集体经济组织成员，其他家庭成员作为共同使用权人。

第十三条 农村村民符合下列条件之一的，可以申请宅基地和建房：

（一）无农村宅基地的；

（二）因子女结婚等原因确实需分户居住且没有宅基地或现有宅基地无法满足分户居住需求的；

（三）因自然灾害避险、新农村建设、移民安置、土地整治、危房改造原宅基地征收、公益事业建设等原因宅基地灭失或者不能使用且户内没有宅基地的；

（四）经县级以上政府批准回原籍落户或外迁入户定居且在原籍没有宅基地的；

（五）原有住房破旧、存在安全隐患需要改造或原宅基地面积低于规定面积标准需要扩建住房，且在原址建设符合规定的；

（六）法律、法规和政策规定的其他情形。

夫妻双方属于不同农村集体经济组织成员的，应当结合实际生活居住情况，按照村规民约或者当地风俗习惯，向其中一方所在农村集体经济组织申请宅基地。

第十四条 农村村民申请宅基地和建房，有下列情形之一的，不予批准：

（一）申请住房用地不符合县、乡、村国土空间规划（含土地利用总体规划）以及用途管制要求的，乱占、滥用土地的；

（二）原有宅基地面积已达到规定标准或能够解决分户需要的；

（三）原有住房出卖、出租、赠与他人的；

（四）选址点有地质灾害、山洪灾害等安全隐患的；

（五）有违法建房行为未经处理结案的；

（六）不符合铁路、公路、高速公路、河道、湖泊、水利设施以及水电、油气、视讯等安全距离的；

（七）家庭人口全系城镇居民的；

（八）一户有一处以上农村宅基地的；

（九）所申请的宅基地存在权属争议的；

（十）法律、法规和政策规定禁止的其它情形。

第十五条  农村村民申请宅基地和建房，应当提交以下材料：

（一）农村宅基地和建房（规划许可）申请表（附件1）；

（二）申请人身份证复印件及家庭成员户口簿复印件（审核原件），农村集体经济组织成员身份证明；

（三）农村宅基地使用承诺书（附件2）；

（四）宅基地坐落平面位置示意图；

（五）农村低层住房须提供住房建设施工设计图或通用图，农村非低层住房须由有资质的设计单位进行施工图设计；

（六）其他相关材料：村民小组或村级组织张榜公布材料；外地迁入户提供原籍所在乡镇人民政府出具的无宅基地证明；确需分户另行建房的按照《关于规范农村地区户籍分户立户登记管理的通知》（南公〔2023〕24号）文件要求，提供家庭分户立户的证明材料；建房选址与相邻建筑毗连或涉及到邻里、公用、共用、借墙等关系的，应当取得相关权益人一致同意，并签订书面协议或者在申报图纸（含四至范围）上签字确认等。

（七）法律、法规和政策规定的其他材料。

第三章  审批程序

第十六条 符合申请条件的按照“农户申请、村组审查、乡镇审批”程序申报和审批。

（一）农户申请。符合宅基地申请条件的农村村民，以户为单位向所在的农村集体经济组织提出宅基地用地和建房（规划许可）书面申请。申请应当载明申请理由、拟用地位置、拟建房层高和面积等内容，填报《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（附件1），签署《农村宅基地使用承诺书》（附件2）并提交身份证明、农房设计图等相关申请要件。

（二）村组审查。收到申请后，应当经所在的集体经济组织成员集体讨论通过，形成会议记录（附件3），并将本条第一款申请材料在本集体范围内公示，公示期为5个工作日。公示（期满）无异议或异议不成立的，由村集体经济组织审查。

村集体经济组织重点审查申请人是否属于本集体经济组织成员，申请人提交的材料是否真实有效、是否符合国土空间规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见、外观风貌是否符合相关要求、安全施工是否符合要求等。审查时限5个工作日。审查通过的，由村集体经济组织签署意见，报送乡镇人民政府（街道办事处）。村集体经济组织审查和公示时间合并不超过10个工作日。

（三）乡镇审批。农村宅基地用地审批由乡镇人民政府（街道办事处）负责。乡镇人民政府（街道办事处）应当建立“一个窗口对外受理、多部门联动运行”的农村宅基地用地建房联审联办制度，公布办理流程和申请条件，印制办事指南，明确办理时限和所需材料等内容，为农民群众提供“一站式”服务，方便申请人办理审批事项。

1.乡镇人民政府（街道办事处）受理窗口受理后，自收到村级组织上报的村民建房申请材料之日起5个工作日内，组织乡村振兴办公室、自然资源所、村建中心等部门工作人员进行实地踏勘核实和审查。

2.在审查工作中，乡村振兴办公室负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请及外观风貌等是否经过村组审核公示等内容，并及时将申请材料和《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件4）送自然资源所和村建中心进行审查和签署意见（最长不超过10个工作日）。自然资源所负责审查用地建房是否符合国土空间规划的总体规划、详细规划和相关专项规划及其用途管制要求，其中涉及占用农用地，由乡镇人民政府（街道办事处）负责向县人民政府申请办理农用地转用审批手续，待取得农用地转用批复后，再办理宅基地审批手续。村建中心负责指导农户签订施工合同、选择经过建筑技能培训、满足技能要求的农村建筑施工人员或者有资质的建筑施工企业施工，同时负责审查是否符合村庄建筑风貌。

涉及交通运输、公安、水务、商务经信等部门的，乡村振兴办公室应及时征求有关部门意见，有关部门原则上应在15个工作日内签署意见；对法律法规政策规定明确、乡镇人民政府（街道办事处）能够承担的审查事项，由乡镇人民政府（街道办事处）有关部门审查。

3.乡镇人民政府（街道办事处）根据各部门联审结果，对农民宅基地申请进行审批，符合要求的，出具《农村宅基地批准书》（附件6），原则上一并核发《乡村建设规划许可证》（附件5），并将审批结果在7个工作日之内在申请人所在村集体范围内进行公布。从乡镇人民政府（街道办事处）受理宅基地用地建房申请到出具审核意见，原则上不超过20个工作日；需要办理农用地转用审批手续的，县自然资源和规划局按有关规定确定办理时限，拟定农用地转用方案，报县人民政府批准。乡镇人民政府（街道办事处）要建立农村宅基地用地建房审批管理台账，归档留存有关资料，每月初将上月审批情况报县农业农村局、自然资源和规划局、住房和城乡建设局等部门备案。

第十七条 对农村村民宅基地建房用地申请不予批准的，乡镇人民政府（街道办事处）应当在收到申请材料之日起20个工作日内，以书面通知申请人并说明理由（附件7）。

第十八条 申请人办结用地审批手续后，乡镇人民政府（街道办事处）应当在5个工作日内组织乡村振兴办公室、自然资源所、村建中心及村级组织工作人员一同到现场进行定点放线，实地丈量宅基地，确定建房位置，审查建房户与农村建筑个体工匠或施工企业是否签订施工合同、是否具有相关建筑个体工匠资格或建筑资质。定点放线后，宅基地申请人方可开工建设。

第十九条 经批准用地建房的农户，自申请批准之日起，原则上2年内完成建房。

第二十条 申请人建房期间，乡镇人民政府（街道办事处）应当组织相关部门、村级组织工作人员对农户建房情况进行过程监管，防止超规划、越标准建设房屋和占用土地。

第二十一条 申请人建房竣工后，应当将竣工验收时间提前告知或者由村民委员会告知乡镇人民政府，乡镇人民政府应当及时安排人员到场对是否符合用地、规划、安全防护等要求进行核实。乡镇人民政府（街道办事处）应当在收到申请10个工作日内，组织乡镇相关部门和村级组织进行实地核实申请人是否按照批准面积、四至界限、建筑层数及高度、安全防护、外观风貌等要求建设住房，是否符合《四川省农村住房竣工验收管理指导意见》要求，并出具《农村宅基地和建房（规划许可及竣工）核实意见表》（附件8），经核实无误后，由建房村民组织承揽人对农村住房进行竣工验收；委托设计、监理的其相关单位和人员也应当参加竣工验收，经验收合格后，可投入使用。

第二十二条 申请人新建、改建、扩建住房通过乡镇人民政府（街道办事处）核实后，通过核实验收的农户，在拆除旧房并将原有宅基地交还村集体经济组织的，可依法依规向不动产登记部门申请办理不动产登记，领取不动产权证书。

第二十三条  有下列情形之一的，报经原批准机关批准后，可以撤销或注销其有关批准文件和使用权证，由村集体收回宅基地使用权：

（一）自批准宅基地之日起满2年未完成建房，逾期未开工的；

（二）骗取批准或者非法转让宅基地的；

（三）其他应收回宅基地使用权的；

第四章  职能职责

第二十四条 县人民政府统一领导全县农村宅基地审批和住房建设工作，应当建立县级农村宅基地审批和住房建设管理联席会议制度。县级相关部门、乡镇人民政府（街道办事处）、村级组织应当依法履行职责，建立健全“县级主导、乡镇主责、村级主体”的管理体制机制。

县农业农村局负责农村宅基地监督管理有关工作，建立健全宅基地管理制度；完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置住宅利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农村宅基地新增用地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划；指导乡镇人民政府（街道办事处）查处有关宅基地违法行为。

县自然资源和规划局负责国土空间规划、林业规划、土地利用计划和规划等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法开展农用地转用审批、空间规划和农村房地一体不动产登记等监督管理服务工作。

县住房和城乡建设局负责指导农村住房建设，完善农房建设有关标准和规范，因地制宜编制符合我县实际的农房设计图集供农户选用，加强农房风貌管控、农村建筑工匠管理、建筑质量安全管理。

县行政审批局负责对限额以上的农村住房建设办理施工许可等管理工作。

县公安局负责农村村民申请宅基地户籍、人口、分户、立户的审核等管理工作。

县纪委监委、财政、交通运输、水务、民政、市场监管、生态环境、供电、广电、消防、通讯等部门（单位）按照各自职责，配合做好农村村民宅基地管理工作。

第二十五条 乡镇人民政府（街道办事处）承担属地管理责任，负责农村宅基地和住房建设管理的法规宣传和教育，负责对农村村民申请宅基地的把关、审核与批准和监管工作，建立农村住房用地档案和住房信息档案，加强农村宅基地审批管理、指导服务、施工和质量安全监管，健全完善巡查制度，组织开展农村用地建房动态巡查，加强执法监察，及时发现、制止各类违法违规用地建房行为，查处违法违规建设住房行为，切实保护好耕地。对本行政区域内农村村民宅基地的审批和住房建设承担直接责任，根据权责一致原则，本辖区范围内农村宅基地管理责任实行“谁审批、谁监管、谁执法、谁担责”。

村级组织协助乡镇人民政府做好农村住房建设和使用安全管理工作，并在村级组织负责人中确定一名负责人兼任村级宅基地协管员，明确村民小组组长兼任宅基地网格员，履行巡查、报告、劝阻责任，负责村民建房申请审议等相关工作，及时发现制止违法建设行为和质量安全问题，并上报工作情况。村级组织应当通过制定村规民约、成立理事会等方式，强化村庄治理。

第五章  建房管理

第二十六条 农村住房施工质量安全由建房农户和参与建设方共同负责，按照有关规定和合同约定对所承建的工程承担相应的质量安全责任。农户建房应当选择经过建筑技能培训、满足技能要求的农村建筑施工匠或者有资质的建筑施工企业施工。受村民委托的农村建筑施工个体工匠或者施工企业应当按图施工，落实抗震设防措施，形成施工记录，作为竣工验收的主要依据，对承担的农村住房建设施工作业安全与质量安全负责。

农村建房原则上层数不超过三层、建筑面积不超过300平方米，跨度不超过6米，确需建设三层及以上、建筑面积300平方米以上的农村非低层住房，建房农户应当委托有相应资质的施工企业、劳务分包企业进行勘察、设计、施工，并向乡镇人民政府（街道办事处）申报，同时应将相关单位的资质资料一并提供。建房总投资超100万元或建筑面积超500平方米的，应申请办理施工许可，县住房和城乡建设局按照建筑管理有关法律、法规的规定对农村非低层住房建设活动进行监督管理。农户建房质量安全监管工作由乡镇人民政府（街道办事处）负责，应当建立挂村领导和工作人员、村“两委”干部农房建设安全巡查制度。

第二十七条  乡镇人民政府应当组织农村住房建设管理人员、技术服务机构或者专业技术人员，对农村住房建设的地基基础、主体结构、屋面等重要部位进行监督检查，并记录检查情况，村民委员会协助做好施工现场的日常安全巡查，并记录巡查情况。

第二十八条  农村住房使用安全责任人应当履行主体责任，按照设计用途或者依法批准的用途合理使用住房，定期检查、维护住房并及时排除安全隐患，不得擅自变动住房主体和承重结构或实施其他危害房屋安全的行为。不得随意改变用途，确需转为经营用途的，应当依法取得相关经营许可。

第二十九条 乡镇人民政府（街道办事处）应当执行审批前现场勘察、审批后现场放线定界、建设过程中巡查监管、房屋竣工后现场核查核实的“四到场”制度，保障农房建设依法有序进行。

（一）审批前现场勘察到场：乡镇人民政府（街道办事处）收到宅基地和建房（规划许可）申请后，要及时组织乡村振兴办公室、自然资源所、村建中心和村民委员会到实地审查申请农户是否符合条件、拟用地是否符合规划和地类等。

（二）审批后现场放线定界到场：经批准用地建房的农户，应当在开工前向乡镇人民政府（街道办事处）申请划定宅基地用地范围，乡镇人民政府（街道办事处）在收到申请后要及时组织相关部门到现场进行开工查验和实地丈量批放宅基地，确定建房位置。

（三）建设过程中巡查监管到场：村民在建房施工过程中，乡镇（街道）应当会同村开展常态化现场巡查，并适时组织组织乡村振兴办公室、自然资源所、村建中心等相关部门进行现场检查，查看建房是否按照相关标准进行建设。

（四）房屋竣工后现场核查核实到场：农户建房完工后，要及时向乡镇人民政府（街道办事处）申请进行核实，乡镇人民政府（街道办事处）及时组织相关部门进行现场核查核实，实地检查农户是否按照批准面积、四至界限等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房。

第六章  法律责任

第三十条  农村村民非法占用土地建住宅的行政处罚权，交由乡镇人民政府（街道办事处）行使，跨行政区域和县级以上地方人民政府认为影响较大的案件除外。

第三十一条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建住房的，或者超过规定标准多占土地建住房的，由乡镇人民政府（街道办事处）依照《中华人民共和国土地管理法》的规定责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

第三十二条  在乡、村庄规划内未依法取得规划许可或者未按照规划许可的规定进行建设的，由乡镇人民政府（街道办事处）依照《中华人民共和国城乡规划法》的规定责令停止建设、限期改正；逾期不整改的，可以拆除。

严禁对农户未批先建的住房，采取以罚款或者变相收取费用代替审批的办法予以补办手续。

第三十三条  违反本办法规定，对非法批准农村宅基地的，其批准文件无效；对非法批准农村宅基地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法追究有关责任人的责任，并依法收回非法批准、使用的土地。

第三十四条  建房村民对农村住房的建设活动依法承揽主体责任；设计、施工、材料供应单位或个人分别承揽相应的质量和安全责任。有下列行为之一的，依照《四川省村镇规划建设管理条例》的有关规定予以处罚；造成损失的，依法承担赔偿责任：

（一）无证或者越级承担设计、施工任务的；

（二）不按照设计图纸施工或者擅自修改设计图纸的；

（三）不按照有关技术规定设计、施工或者使用不符合工程质量要求的建筑材料和建筑构件的。

第三十五条 实施农村宅基地审批和住房建设管理的机关及其工作人员在审批、监管、执法过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂和侵害村民合法权益的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的责任。

第七章  附则

第三十六条  本办法所涉及的相关内容，凡法律、法规、规章和上级行政机关另有新规定的，从其规定随之调整。

第三十七条 本办法自2024年   月  日起施行，有效期为五年。《南部县县农村宅基地审批和住房建设管理实施办法》（南府发〔2021〕7号）同时废止。

附件：1.农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2.农村宅基地使用承诺书

3.村集体经济组织成员讨论会议记录

　　  4.农村宅基地和建房（规划许可）审批表

　　  5.乡村建设规划许可证

　　  6.农村宅基地批准书

7.村民申请建房不予批准通知书

　　  8.农村宅基地和建房（规划许可及竣工）核实意见表

      9.南部县农村宅基地审批流程图